导语：对于金融行业从业者来说，所见所闻皆是触摸经济脉动的窗口。这个春节，投研团队依然笔耕不辍，在返乡或旅途中，细细感受、观察不同领域的发展和变化。希望借《新春财经观察》栏目，通过一个个鲜活的案例，洞察龙年市场发展。
2024龙年春节留沪过年，对于基础设施领域2023年关注度较高的消费基础设施，我找了几个地方实地游玩。
春节期间是上海人最少的几天，上海每年也总有一些新开张的商场，那不能免俗，第一站浦东最大的单体商场，曹路招商花园城。
曹路招商花园城坐落于9号线顾唐路站附近，附近有占地颇大的金海湿地公园，离宝龙广场隔着金海路分布在地铁站南北两端，但体量大的多，附近的地标还有二工大金海路校区、上海著名民办高校杉达大学，距离华为上研所大概4km，金海路杉达大学北边是一些住宅小区。
曹路地处外环外，是上海几大动迁基地之一，与西边的泗泾动迁基地挑起9号线的两头，动迁基地的特点就是人口密集，住宅品质一般。
曹路招商花园城是典型的盒子型商场，适合上海的天气，招商定位较为亲民，和现在的商业一样，靠餐饮吸引人气，业态除了传统的游乐、餐饮、服装、撸猫社、超市，还引入了一定体量的家居店。
顺便还去了一步之遥的宝龙广场，宝龙主打一个亲民，里面的一些服装品牌在招商花园也有见到。
内部设计上中规中矩，L型建筑动线简单清晰，最顶层的跑道尚未完善，每层都有较大的户外露台，但需要穿过店铺方可到达；公共休憩空间较为充足；新开商场厕所一般都不错，这家也不例外，每层都有母婴室，这点很好。
地图上看到这个商场附近的小区有爱法花园，这是一个比较早期的商品房小区，建成多年后迎来了地铁和完善的配套商业。
金海路目前在快速路改造中，未来改造完成后势必对金海路两边形成割裂；作为外环外的大型商业，如果保持自己的活力，与周边竞品的关系，能否常态常新是始终要面对的挑战。不得不说，国内的商业品牌虽然有时候看起来没那么现代、细节上有时不那么完美，但是对消费者心态的把握也有自己的一套路子。
第二站是EKA天物，这是最近一个比较网红的工业厂房城市更新案例，地理位置甚至有些偏僻爱游戏，位于金桥路，不靠地铁站，原为上海航海仪器总厂，被改造为消费、办公、产业孵化的综合体，开放式设计。
工业更新案例近年来有很多优秀作品，上海的城市更新案例很多，虹口区的1933老场坊、徐汇西岸，这次春晚沈阳会场选在中国工业博物院（原沈阳铸造厂）也是工业建筑更新的代表作品（东北作为中国的鲁尔，有不少工业建筑更新的优秀作品）。
天物这个品牌并不陌生，主打一个旧厂房更新，杨高中路的天物空间·联洋运营多年，前身为红心电器工厂；这次去的EKA天物位于浦东金桥地区，金桥国际广场以西一个路口，EKA并非合作方，是三个英文字母Exploration、Knowledge、Aesthetics的首字母。
EKA天物占地100余亩，三十几栋建筑，基于原总厂建筑和围合形成一个小型园区，汇聚了多个休闲餐饮品牌、充满设计感的一些店铺，经常举办一些展览。瓷器店、巧克力店等都非常有意思，瓷器店还兼卖一些特色的茶叶礼品等，不同于此类店铺的高奢品，部分商品相当有性价比。
仅从个人感觉上，EKA天物由于老厂房的固有建筑分布及机构，在业态设计上必然与其他的商业设施有很大的区别，突出低密度的小资网红店，餐饮那必然得是咖啡、西餐、轻食这类，有家餐饮店上座率极高；艺术气息一般是工业厂房城市更新案例的重要特点，更加考验设计师的设计能力和艺术功底；建筑密度、商业密度相对较低，一般为混搭型。
相比其他城市更新案例，除了建筑品味、消费定位等，这个园区受到了我家老年人和小朋友的喜欢，这其实很不容易。作为中环地带远离市中心的园区并且交通便利度相当一般，这家园区已成为新网红打卡地。
鸿寿坊为西塔东塔两个办公楼，中间围合了一个小型半开放商业体，是2023比较热门的商业体，原本是长寿路地带的老街坊，整个地块商业面积其实很小，大概万把平方，城市更新后有新天地之风，更具烟花气，繁花风，小而美，建筑布局紧凑。
除了咖啡面包等小资店铺，有现在热门的点心品牌铺垫人气，社区功能部分主要由小二层的鸿寿坊食集承担，一楼是各种传统上海的点心，特产店，还有一个价格比较适中的生鲜店，二楼是一些相对平价小吃店，有点像日本的有些小集市。
东塔高层建筑，西塔是独栋办公，生鲜店除了服务周边社区，对两边塔内的上班族，中午时分买点小蔬果下班带回家，也是个不错的选择。
鸿寿坊位于长寿路地铁站不太远，比较出乎意料的是附近的亚新广场已经倒闭，十分破败，时代的眼泪一去不回。东边的巴黎春天也渐显颓势，新式竞品冲击之下，老式商场如何突围，难度越来越高。只有新开的旭辉里热热闹闹，奥乐齐俨然是中心地区居民的平价菜市了。
其实除了上面几处，还去了几个现在人流量较少的街区，除了上文提到的中心地带的亚新广场，我家附近的一处小型商业近几年一直没能找到自己合适的定位。政策面，高质量发展、提高土地要素利用效率是未来城市发展的方向，据《2023中国城市咖啡发展报告》数据显示，上海的咖啡馆数量已经超过了纽约和东京，人均商场面积也随着新项目的不断入市在逐步追赶东京的脚步，微观上，商办项目需要在运营管理过程中实现增值、与人口和区域发展相匹配、在与周边竞品的竞争中立于不败，是每个项目都要面临的挑战。
随着经济形势的变化和中心区土地资源的日益稀缺，随着地产行业周期的变化、财政由基建向民生的转变，如何在中心街区保持商业设施的常态常新和长久的商业活力、如何用相对较低的建设成本获得更好的商业效益，是大城市商业建设和运营的常态化话题，商业和办公的结合、小型街区老建筑的精细化更新，都可以在城市更新的不同方向中发挥作用。（银河基金基础设施与不动产投资部朱霞）